A diferença entre o valor de mercado e o valor da arrematação é a margem de oportunidade. Avaliamos com método e dados públicos — não com opinião.
Valor de mercado é função de dados — não de feeling. Quatro recortes técnicos que separam avaliação séria de chute educado.
Transações efetivamente concluídas nos últimos 12 meses, ajustadas por área, padrão e posicionamento.
Variação de preço por m² em série temporal de 5 anos. Identifica tendência, ciclo e sazonalidade.
Padrão construtivo, idade do imóvel, intervenções necessárias para colocar em estado de uso. Ajuste técnico do valor base.
Tempo médio de mercado para o perfil de imóvel na região. Volume de transações vs. estoque disponível.
O lance arrematado parece barato sempre. Comparado ao quê? Sem referência técnica de valor de mercado, "barato" é só uma sensação. E sensação é o oposto de decisão de investimento.
Avaliação que respeita o imóvel real e o mercado real.
Estado, padrão construtivo, particularidades estruturais.
Análise de imóveis semelhantes vendidos nos últimos 12 meses.
Tendência histórica do bairro e perspectiva de 24 meses.
Faixa de valor justa, lance máximo recomendado e margem alvo.
Histórico de transações na microrregião e cruzamento com imóveis comparáveis — base para o lance máximo recomendado.
| Imóvel comparável | m² | Padrão | Preço m² | Distância |
|---|---|---|---|---|
| Apto · Rua A | 68 | Médio | R$ 9.800 | 120m |
| Apto · Rua B | 72 | Médio | R$ 10.200 | 340m |
| Imóvel-alvo (leilão) | 70 | Médio | R$ 6.500 | — |
| Apto · Rua C | 65 | Médio | R$ 9.500 | 580m |
Cada imóvel passa pelos mesmos quatro recortes técnicos. Avaliação reproduzível, auditável, defensável.
Valor médio da microrregião ajustado por estado, padrão e particularidades. Faixa, não ponto — porque mercado tem variação real.
Valor de referência menos margem-alvo menos custos previsíveis. Acima disso, recomendamos não disputar.
Conservador 20%, realista 30%, otimista 40%+. Definida no plano de investimento antes do lance.
Prazo realista de venda ou estabilização locatícia. Entra no custo de oportunidade do capital.
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