A maior fonte de prejuízo em leilão não é decisão errada — é projeção errada. Quem olha só o lance e o “preço de mercado” enxerga 40% de margem onde, na verdade, há 15%. Este é o esqueleto da planilha que aplicamos antes de qualquer recomendação.
As 7 variáveis essenciais
- Lance arrematado — sua entrada técnica na operação.
- Comissão do leiloeiro — 5% sobre o lance em regra. Cobrada na arrematação.
- ITBI — 2% a 3% conforme município. Em São Paulo, 3% sobre o valor da operação.
- Dívidas herdadas — IPTU sub-rogado em regra; condomínio persiste no imóvel salvo exclusão expressa.
- Reforma estimada — conservadora. Imóvel de leilão costuma estar abaixo do estado declarado.
- Honorários da assessoria jurídica — a combinar, conforme escopo da operação.
- Tempo até a saída — meses entre lance e venda. Capital travado tem custo de oportunidade.
Os 3 cenários que toda projeção precisa
Decisão honesta exige projetar três cenários para a mesma operação:
- Conservador — reforma 30% acima do orçado, prazo 50% maior, dívidas levemente subestimadas. Margem ainda positiva?
- Realista — orçamento e prazos conforme estimativa inicial.
- Otimista — reforma 10% abaixo, imissão rápida sem ocupação.
Regra prática: se o cenário conservador ainda fecha com margem positiva, é operação. Se só fecha no otimista, é aposta.
Por que tempo é variável crítica
Operação com margem nominal de 30% e prazo de 12 meses entrega 30% sobre o capital travado. A mesma margem em 6 meses é o dobro do retorno anualizado. Investidor experiente prioriza operações com prazo previsível e margem moderada sobre apostas de margem alta e prazo aberto.
O lance máximo recomendado
Da equação inversa, calcula-se o lance máximo: valor de mercado projetado, menos custos totais, menos margem-alvo. Acima desse teto, não disputamos. Disciplina vale mais que oportunidade — e arrematação cara é prejuízo travado.
Conclusão
Projeção de viabilidade não é planilha bonita — é teste de stress. Quem só projeta o cenário otimista está apostando, não investindo.
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