{"id":17,"date":"2026-06-05T06:30:40","date_gmt":"2026-06-05T09:30:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/calculadora-viabilidade-leilao\/"},"modified":"2026-06-05T06:30:40","modified_gmt":"2026-06-05T09:30:40","slug":"calculadora-viabilidade-leilao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/calculadora-viabilidade-leilao\/","title":{"rendered":"Calculadora de viabilidade: como projetar margem real em arremata\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"<p>A maior fonte de preju\u00edzo em leil\u00e3o n\u00e3o \u00e9 decis\u00e3o errada \u2014 \u00e9 proje\u00e7\u00e3o errada. Quem olha s\u00f3 o lance e o &#8220;pre\u00e7o de mercado&#8221; enxerga 40% de margem onde, na verdade, h\u00e1 15%. Este \u00e9 o esqueleto da planilha que aplicamos antes de qualquer recomenda\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<h2>As 7 vari\u00e1veis essenciais<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Lance arrematado<\/strong> \u2014 sua entrada t\u00e9cnica na opera\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<li><strong>Comiss\u00e3o do leiloeiro<\/strong> \u2014 5% sobre o lance em regra. Cobrada na arremata\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<li><strong>ITBI<\/strong> \u2014 2% a 3% conforme munic\u00edpio. Em S\u00e3o Paulo, 3% sobre o valor da opera\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<li><strong>D\u00edvidas herdadas<\/strong> \u2014 IPTU sub-rogado em regra; condom\u00ednio persiste no im\u00f3vel salvo exclus\u00e3o expressa.<\/li>\n<li><strong>Reforma estimada<\/strong> \u2014 conservadora. Im\u00f3vel de leil\u00e3o costuma estar abaixo do estado declarado.<\/li>\n<li><strong>Honor\u00e1rios da assessoria jur\u00eddica<\/strong> \u2014 a combinar, conforme escopo da opera\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<li><strong>Tempo at\u00e9 a sa\u00edda<\/strong> \u2014 meses entre lance e venda. Capital travado tem custo de oportunidade.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Os 3 cen\u00e1rios que toda proje\u00e7\u00e3o precisa<\/h2>\n<p>Decis\u00e3o honesta exige projetar tr\u00eas cen\u00e1rios para a mesma opera\u00e7\u00e3o:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Conservador<\/strong> \u2014 reforma 30% acima do or\u00e7ado, prazo 50% maior, d\u00edvidas levemente subestimadas. Margem ainda positiva?<\/li>\n<li><strong>Realista<\/strong> \u2014 or\u00e7amento e prazos conforme estimativa inicial.<\/li>\n<li><strong>Otimista<\/strong> \u2014 reforma 10% abaixo, imiss\u00e3o r\u00e1pida sem ocupa\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Regra pr\u00e1tica: se o cen\u00e1rio <strong>conservador<\/strong> ainda fecha com margem positiva, \u00e9 opera\u00e7\u00e3o. Se s\u00f3 fecha no <strong>otimista<\/strong>, \u00e9 aposta.<\/p>\n<h2>Por que tempo \u00e9 vari\u00e1vel cr\u00edtica<\/h2>\n<p>Opera\u00e7\u00e3o com margem nominal de 30% e prazo de 12 meses entrega 30% sobre o capital travado. A mesma margem em 6 meses \u00e9 o dobro do retorno anualizado. Investidor experiente prioriza opera\u00e7\u00f5es com prazo previs\u00edvel e margem moderada sobre apostas de margem alta e prazo aberto.<\/p>\n<h2>O lance m\u00e1ximo recomendado<\/h2>\n<p>Da equa\u00e7\u00e3o inversa, calcula-se o <strong>lance m\u00e1ximo<\/strong>: valor de mercado projetado, menos custos totais, menos margem-alvo. Acima desse teto, n\u00e3o disputamos. Disciplina vale mais que oportunidade \u2014 e arremata\u00e7\u00e3o cara \u00e9 preju\u00edzo travado.<\/p>\n<h2>Conclus\u00e3o<\/h2>\n<p>Proje\u00e7\u00e3o de viabilidade n\u00e3o \u00e9 planilha bonita \u2014 \u00e9 teste de stress. Quem s\u00f3 projeta o cen\u00e1rio otimista est\u00e1 apostando, n\u00e3o investindo.<\/p>\n<p><em>Quer ajuda para montar a proje\u00e7\u00e3o da sua pr\u00f3xima opera\u00e7\u00e3o? <a href=\"https:\/\/api.whatsapp.com\/send?phone=5511998885849\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Fale com a gente no WhatsApp<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Lance, comiss\u00f5es, ITBI, d\u00edvidas, reforma e tempo de sa\u00edda. As 7 vari\u00e1veis que separam proje\u00e7\u00e3o honesta de planilha de otimismo.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":50,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-17","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-guias-ferramentas"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/50"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dasilvacosta.adv.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}